导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 方差分析英文缩写，方差分析英文翻译套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，方差分析英文缩写，方差分析英文翻译建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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